一、注意甄别小区车位产权性质

我们日常生活中常见的从开发商处租赁的车位可简单分为两种：

一种是已经列入公摊面积的车位,是全体业主共有,该类车位不可以购买产权但可以租赁。另一种是人防车位，人防车位既不属于开发商，也不属于全体业主共有，所占的面积属于人防工程归国家所有。建设部相关条例已明确规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积，因此该类车位也不可以购买产权。

对于人防车位能否租赁，目前的司法实践主要有两种观点:

1、部分法院认为，任何单位和个人无权出售和转让人防工程的产权和使用权，转让人防工程车位的行为损害了国家利益和买受人利益，即使双方签订了车位使用权转让协议，该协议也是无效的。

2、按照“谁投资谁受益”的原则交由开发商开发管理的，开发商可以通过租赁人防车位获得租金收益，但使用人防工程必须办理登记手续。

因此，如果要租赁人防车位最好先取得人防部门的许可。而且租赁人防车位存在着因战争、自然灾害等不可抗力导致该车位被政府部门无偿征用的可能性。

二、应当签订《车位使用权转让协议》

小区业主之间转让租赁车位，应签订《车位使用权转让协议》，协议内容应注意但不限于以下几个方面的约定：

1、出租方要有转出租车位的使用权证明。

证明车位的出租方与从开发商存在合法有效的租赁关系，出租方还应将转租情况告知开发商并取得开发商的同意。

2、租金的支付方式。

车位的租金相较房屋出租的租金较低，所以要求承租方业主先一次性付清租期内的租金是比较容易实现的，也可以保证到出租方的利益。

3、物业管理费的缴纳方式。

明确出租车位的租金是否包含物业管理费。如果物业管理费由承租方来承担，最好由承租方同车位租赁费一起支付给出租方，再由出租方向物业统一缴纳物业管理费，避免由于承租方不按时缴纳相应的物业管理费而影响出租方的个人征信。

4、优先承租权的限制。

车位出租的期限一般不宜太久，可明确约定承租方不享有优先承租权，这就可以避免出租方选择新租户的权利受到限制，从而可以在市场价格升高后及时调整，争取利益最大化。

5、车辆的安全责任及发生纠纷时的处理方式。

6、约定租赁期限不能超过20年。

金小云，曾从事建筑设计、项目资料管理工作多年，对于建设工程施工合同纠纷有较为丰富的经验。擅长处理遗产继承纠纷、民间借贷纠纷、合同纠纷、交通事故责任纠纷等诉讼法律业务；同时接受法律咨询、代写文书等业务。

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